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Comprar um imóvel é sempre uma decisão importante que requer planejamento, pois envolve pagamentos mensais que se estenderão por muitos anos.
Atualmente, a forma mais comum de adquirir um imóvel é através da chamada "alienação fiduciária", que, na prática, substituiu a garantia por hipoteca, embora esta última não tenha deixado de existir.
1. O QUE É ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA?
De forma simples, a "alienação fiduciária" é um contrato pelo qual uma pessoa, chamada de "mutuário", obtém dinheiro emprestado de uma instituição financeira, chamada de "credor fiduciário", para comprar um determinado imóvel.
Como garantia de pagamento das prestações mensais, o mutuário oferece o próprio imóvel em garantia.
Durante o contrato de alienação fiduciária, o mutuário ainda não é proprietário do imóvel, sendo a instituição financeira a detentora da propriedade.
O mutuário se tornará proprietário do imóvel após registrar, no cartório de registro de imóveis, a carta de quitação do contrato de alienação fiduciária, fornecida pela instituição financeira após o pagamento de todas as parcelas do contrato.
2. CONSEQUÊNCIA DA FALTA DE PAGAMENTO NA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.
A Lei de alienação fiduciária (Lei 9.514/97) determina que em caso de não pagamento das prestações mensais e outras infrações, a instituição financeira deverá, de forma extrajudicial, retomar o imóvel, sem a necessidade de uma ação judicial, como ocorria com a hipoteca.
Portanto, a execução do contrato de alienação fiduciária, com a consequente retomada e consolidação do imóvel em favor da instituição financeira, é muito mais rápida em comparação à hipoteca.
A título de conhecimento, a lei estabelece que o primeiro leilão deve ocorrer em até 60 dias após a consolidação da propriedade, que ocorre após o término do prazo de 15 dias para pagamento da dívida.
Assim, no máximo em 90 dias seu imóvel pode estar indo a leilão!
3. DO PROCEDIMENTO PARA RETOMADA DO IMÓVEL
A lei de alienação fiduciária regulamenta que as instituições financeiras devem seguir um procedimento desde o prazo e forma com que o mutuário é notificado, o prazo que ele possui para pagar o atraso (purgação da mora), a forma, valores e prazos que o imóvel deve ir à leilão, quais as consequências se o imóvel for, ou não, arrematado, dentre outras questões.
A seguir, vamos explicar as situações práticas mais comuns em alienação fiduciária de imóvel para te ajudar nesse delicado momento.
Uma das formas mais comuns, na prática, de anular o procedimento de retomada do imóvel é alegar judicialmente a nulidade da intimação do mutuário, quando esta, de fato, ocorrer, pois a própria Lei e a Justiça estabelecem como essa intimação deve ocorrer.
No entanto, é importante destacar que, embora o procedimento possa ser anulado devido à falta ou incorreção na notificação, retornando à sua fase inicial, isso não significa que a dívida deixará de existir.
Portanto, é importante buscar orientação de um advogado especialista em imóveis para ser orientado da melhor forma.
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Recebida a notificação para pagamento do valor em atraso, é garantido, pela Lei e pela Justiça, que o mutuário possa efetuar o pagamento do atraso (purgação da mora), com os encargos legais, até 15 (quinze) dias a contar do recebimento dessa notificação.
Com o pagamento do atraso (purgação da mora), o procedimento de retomada é encerrado com o retorno do financiamento nos moldes do contratado.
Vale dizer que antes da Lei 13.465/2017, o Superior Tribunal de Justiça entendia que o mutuário poderia efetuar o pagamento do atraso (purgação da mora) até a assinatura do auto de arrematação, o que não ocorre mais atualmente.
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Recebida a notificação e não havendo pagamento do atraso (purgação da mora) dentro do prazo de 15 dias a contar do seu recebimento, com a edição da Lei 13.465/2017, a Lei e a Justiça garantem ao mutuário apenas a preferência na compra do imóvel em leilão, seja no primeiro (que será leiloado pelo valor da avaliação), ou no segundo (que geralmente é leiloado em 50% o valor da avaliação), e não mais a possibilidade de purgar a mora até a lavratura do auto de arrematação.
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O leilão do imóvel é composto inicialmente por duas fases.
O primeiro leilão do imóvel deve ser realizado em até 60 dias, contados da consolidação da propriedade, e será realizado pelo valor de avaliação do imóvel.
Caso não haja arrematação, o segundo leilão, que deve ocorrer em até 15 dias após o término do primeiro leilão, será realizado pelo valor da dívida com todos os encargos, ou, caso aceito pela instituição financeira, ou por, no mínimo, metade do valor da avaliação do bem.
Segundo a lei, sendo o imóvel arrematado no primeiro ou no segundo leilão, caso tenha sido por valor superior ao da dívida com os encargos legais, é devido ao mutuário, dentro de 5 dias, o pagamento do valor excedente (sobejo) entre o valor da arrematação e a dívida com os encargos.
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Com a alteração trazida pela Lei 14.711/2023, caso o imóvel não seja arrematado em nenhum dos dois leilões, ele passa a ser de propriedade plena da instituição financeira, com a dívida extinta. Portanto, em caso de venda ou adjudicação futura do imóvel, não será devido o pagamento da diferença entre o valor da venda ou sua avaliação e a dívida com os encargos legais (sobejo).
Antes da referida Lei, o Superior Tribunal de Justiça e os Tribunais Estaduais entendiam que, caso o imóvel fosse vendido ou adjudicado pela instituição financeira após os dois primeiros leilões negativos, seria devido, se houvesse, o pagamento da diferença entre o valor da dívida com seus encargos e o valor da arrematação (sobejo), sob pena de enriquecimento sem causa da instituição financeira.
Portanto, é importante buscar orientação de advogado especialista em leilões para ser orientado da melhor forma.
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